ВЛИЯНИЕ РАЗМЕРА ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ЕГО РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ: ЭКОНОМЕТРИЧЕСКИЙ И ОЦЕНОЧНЫЙ АНАЛИЗ (НА ПРИМЕРЕ ВЕЛИЧИНЫ ЕДИНИЧНОГО ПОКАЗАТЕЛЯ SINKAGE EFFECT)

Abstract

В исследовании рассмотрена фундаментальная проблема оценки недвижимости — нелинейная зависимость рыночной стоимости земельного участка от его геометрических размеров. Анализируется математическая и экономическая природа «эффекта масштаба» (площадной дегрессии), приводящая к снижению удельной цены за единицу площади (кв. м или гектар) по мере увеличения общего размера объекта. Проведен комплексный обзор методологий корректировки на площадь, принятых в международной практике (включая модели сглаживания, логарифмические регрессии и степенные функции). Представлены практические распечатки эконометрических расчетов, основанных на реальных рыночных выборках коммерческих и сельскохозяйственных земель, а также предложены рекомендации по совершенствованию оценочной деятельности.